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2023年3月，北京金融街商圈寫字樓總存量達274.38萬平方米，其中甲級寫字樓143.74萬平方米，乙級寫字樓130.64萬平方米。租金方面，2023年3月，北京金融街商圈寫字樓平均租金為20.88元/㎡·天，環(huán)比上升16.91%。甲級寫字樓平均租金為20.28元/㎡·天，環(huán)比下降4.43%；乙級寫字樓平均金為18.27元/㎡·天，環(huán)比上升29.21%；售價方面，2023年3月，北京金融街商圈寫字樓平均售價為77854.72元/㎡，環(huán)比下降0.72%。空置率方面，2022年第4季度，金融街商圈寫字樓空置率為3.61%，其中甲級寫字樓空置率2.7%，乙級寫字樓空置率6.47%。依靠北京西城區(qū)核心資產，金融街三季度保持營收利潤的增長。10月27日，金融街（000402.SZ）發(fā)布2022年第三季度報告。數據顯示，今年前三季度，金融街控股營業(yè)收入155.1億元，同比增長60.46%。盈利也保持同步增長，1-9月份，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.8億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1.94億元，同比增長268.49%。金融街三季報數據同比大幅增長主要依賴于前半年業(yè)績，尤其是凈利潤逆勢增長，與其今年4月以10.8億出售麗思卡爾頓酒店有關，直接獲利7.6億元，占前三季度凈利潤55%單從第三季度業(yè)績來看，金融街錄得營收約49億，同比增長17%，歸母凈利潤2.3億，較去年同期下滑54.7%金融街的另一利潤增長來源為投資性房地產產生公允價值變動損益，該部分最終產生公允價值變動損益（稅后）約3.1億元，其中主要資產為北京金融街區(qū)域的三個寫字樓項目據金融街10月27日公告顯示，戴德梁行對其位于金融街區(qū)域3個寫字樓項目進行了三季度公允價值評估，分別為金融街中心、金融街（月壇）中心以及金融大廈，合計產生公允價值變動收益（稅前）2.73億元，合計增加公司歸屬于母公司凈利潤2.05億元以此計算，北京金融街地區(qū)酒店、寫字樓物業(yè)就為金融街帶來了9.65億凈利潤，占前三季度凈利潤約70%，剩余主營業(yè)務開發(fā)銷售和資產管理產生收益約4億元銷售物業(yè)方面，1-9月份，金融街實現銷售簽約額211.4億元，同比下降26.3%，實現銷售面積89.7萬平米，同比下降37.8%。其中住宅產品實現銷售簽約額198.2億元（銷售面積82.5萬平米）。

物業(yè)租賃方面，金融街的核心資產為北京、上海及天津等高能級城市的寫字樓和商業(yè)，今年前三季度實現營業(yè)收入14.6億元，實現息稅前利潤8.2億元。報告期內，金融街對客戶減免租金6600多萬元從財務數據來看，截至三季度末，金融街控股總資產1541.81億元，比上年度末減少6.43%；總負債為1104.9億，較上年度末減少9.6%，一年內到期的非流動負債增長51.76%至192.7億截止9月底，金融街現金及現金等價物合計147.9億，其中，籌資活動產生的借款從上年同期的-89.5億元減少至-30.8億元，但經營、投資活動產生的現金凈額均在減少報告期內，金融街控股經營活動產生的現金流量凈額為14.5億元，上年同期為23.1億元，主要由于銷售端遇冷回款減少，而去年同期收回了《解除北京中信城B地塊合作協議》的資金占用費報告期內，金融街控股投資活動產生的現金流量凈額為-12.5億元，上年同期為35.2億元，變化主要原因是去年同期轉讓金豐萬晟置業(yè)有限公司和北京德勝投資有限責任公司股權及債權并收到相應價款，并且收購項目支出較去年同期增加面對行業(yè)的變動，金融街優(yōu)先縮減了拿地投資。2021年前三季度，金融街在上海、固安、無錫、蘇州、嘉興等地獲取7個項目，權益投資額約84.5億元。今年至今，金融街僅增加天津2宗地塊的投資，入資額合計12.5億元確保資金安全穩(wěn)健是金融街前三季度經營的重點之一，除了盤活存量資產，促進資金回籠外，作為北京市西城區(qū)國資委控股的房地產企業(yè)，金融街通過發(fā)行公司債和中期票據以及金融機構借款等方式，仍保持了一定的融資量金融街在三季報中表示，正在提前籌劃融資工作，申報中期票據、金融街中心（碳中和）綠色資產支持專項計劃，截至報告披露日均已取得無異議函。

  從今年一季度北京寫字樓開始經歷疫情的洗禮，高力國際就已經通過各種媒體指出，疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性的影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。進入二季度，隨著北京防控逐步放開，市場活躍度明顯提升，整個北京甲級寫字樓市場吸納量從一季度的-81,000平方米快速恢復到二季度的30,000平方米左右。然而，我們注意到，在剔除了自用和預租的影響后，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，但需求恢復程度并沒有那么強。截止到2020年二季度，北京甲級寫字樓租金為366元每月每平米，環(huán)比下降1.7%，同比下降8%；空置率為16.6%，環(huán)比微降0.1%，同比上漲5.1%。就現在的市場環(huán)境來看，我們依然維持我們在疫情后對于北京寫字樓市場的四點趨勢性研判：

  第一，供應高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現狀，而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應高峰所致。2020年下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還有近80萬平方米的新增供應入市。高供應的格局會一直延續(xù)到2021年，市場的空置率高點也會在2021年出現。

  第二，市場需求長期存在，但疫情后需求釋放目前不及預期。高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海在今年二季度曾指出，中國經濟目前正處于三期疊加的影響下，即經濟增速下行期，產業(yè)結構調整期和疫情防控常態(tài)化時期。在這樣的三期疊加影響下，市場需求的釋放需要更長的時間，但由于市場同時又處于供應高峰期，短期內的供應過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增供應體量。市場無法通過新增需求進一步去化空置面積。其實這個現象在2019年四季度的數據中就已經有所體現，因此我們不能一概而論把空置率高企全都歸咎于高供應量和疫情的原因。目前，金融業(yè)，互聯網和專業(yè)服務業(yè)依然是主要需求來源，特別是外資金融機構，相對成熟的互聯網公司以及各類專業(yè)服務類公司。

  第三，租金階段性高位調整的大趨勢保持不變。租金作為市場價格指標，租金上升需要有持續(xù)的需求作為支撐。市場需求能夠在今明兩年出現可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經濟增長符合預期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎條件上。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出，雖然我們可以基本確認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。在高供應量且需求中性的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經非常有限，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調整的真正底部。第四，2021年后北京將迎來市場去化周期。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認為北京寫字樓市場的發(fā)展大致經歷了三個階段：2002-2008年的供應量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2021年的第二個供應推動期。在2021年之后，北京市場將進入一個3年左右的去化周期，整體空置水平會隨著需求的不斷釋放逐漸回落高力國際把北京甲級寫字樓市場的大致分為8個子市場，在這些子市場中，有三個子市場對北京寫字樓市場扮演著壓艙石的作用。這三個市場的穩(wěn)定，關系著整個北京寫字樓市場的穩(wěn)定，甚至影響著整個中國經濟的穩(wěn)定發(fā)展。這三個市場就是金融街東城商務區(qū)，這其中首當其沖的就是金融街市場高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，如果以十年作為一個維度來回顧整個金融街甲級寫字樓市場的發(fā)展的話，可以說這個市場不僅僅是北京最理想的寫字樓市場，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。從甲級寫字樓的空置率的來看，金融街的空置水平超過10%的時候還要追述到2009年金融危機時期，過去十年間的空置水平長期保持在5%以下。截止到2020年二季度，金融街甲級寫字樓平均租金達到670元每月每平米，環(huán)比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依舊保持5%以下的水平，達到4.2%，環(huán)比上升0.6%，同比上升2.5%。 和甲級寫字樓市場類似，金融街的乙級寫字樓目前也保持非常低的空置率，僅為3.6%，租金維持在450元每月每平米左右。

  在三期疊加的背景下，目前金融街租金出現了小幅下調，但我們認為這樣的下調對于整體市場運行來講是積極的。疫情過后，大部分企業(yè)普遍都面臨著經營困境，對于各方面的成本也會更加敏感。租金的下調一方面可以從一定程度上降低企業(yè)租賃成本，也可以從另一方面提升整個金融街，甚至是整個北京的城市競爭力。我們不否認金融街市場也會有個別的樓宇出現租賃困難的局面，但這樣的低效樓宇顯然不能反映整個金融街市場的真實情況。西城區(qū)政府已經意識到轄區(qū)內部分低效樓宇的問題，更是在今年5月就出臺了《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》（以下簡稱《若干措施》）?！度舾纱胧敷w現了北京市政府力求從存量中挖掘增長潛力的決心，也從實際的政策引導和真金白銀的投入來精準助力北京樓宇經濟的可持續(xù)性發(fā)展。高力國際認為，金融街市場的穩(wěn)定是一種連疫情都無法撼動的穩(wěn)定，這樣的強勢市場不僅僅得益于金融街的金融類企業(yè)強大的產業(yè)聚集效應，也得益于金融行業(yè)租戶無可比擬的承租能力。我們一直認為，寫字樓市場是經濟的晴雨表，企業(yè)在辦公市場的微觀變化在很大程度上反映著經濟波動和行業(yè)興衰。因此，豪不夸張的講，金融街市場不僅對北京寫字樓市場有著舉足輕重的作用，更可以從側面把脈中國金融行業(yè)微觀層面的企業(yè)變化趨勢。目前金融街有三大業(yè)務板塊，分別是房產開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)經營，其中物業(yè)租賃“最扛跌”。從收入構成上看，房地產開發(fā)業(yè)務為金融街帶來了大部分的營業(yè)收入。2020上半年，地產開發(fā)占營業(yè)收入的比重為81.98%。但對應營收同比驟降約三成，毛利率僅為35.54%，同比下降7.76個百分點，同時，因酒店入住率和景區(qū)客流量大幅下降，金融街的物業(yè)經營業(yè)務實現營業(yè)收入 1.07 億元，同比下降 65.00%，毛利率為-54.19%，入不敷出。2020上半年，受疫情影響，金融街物業(yè)為有實際經營困難的中小微企業(yè)客戶減免租金近5000萬元，導致物業(yè)租賃毛利率略下降1.66個百分點，營收同比下降僅2個百分點。相比之下，物業(yè)租賃在三大業(yè)務板塊中最為扛跌。

去年12月22日，金融街與萬科協商一致，擬37.1億元出售北京金豐萬晟置業(yè)有限公司100%股權和債權予平安人壽。此前，北京金豐萬晟置業(yè)由萬科與金融街間接各持50%的股權，其開發(fā)建設并持有運營的項目是金融街·萬科豐科中心財報顯示，豐科中心可出租面積121092平方米，在北京8個主要寫字樓項目里居首。紅線”下的債務壓力2020上半年，金融街實現營業(yè)收入約58.67億元，同比減少38.36%；；歸母凈利潤約2.51億元，同比減76.13%。在業(yè)績下滑之時，金融街還面臨著較大的債務壓力，出售部分資產，對金融街來說有利于優(yōu)化其資負債結構。截止2020年6月末，金融街的凈負債率為202.31%，剔除預收款后負債總規(guī)模為1115.36億元，資產債率達到74.4%，現金短債比為0.55，踩中“三條紅線”。實際上，自2016年開始，金融街的凈負債率水平就處于持續(xù)上升的狀態(tài)，2016-2019年，其凈負債率分別為119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。2020年中期末，金融街的有息負債合計為 884.13 億元，股東權益 383.79 億元，若想擺脫“凈負債率不超過 100%”這條紅線，金融街的有息負債需減少約 392.67 億元。截至2020年9月末，金融街的營業(yè)收入同比減少21.22%至105.18億元，歸母凈利潤同比減少33.87%至9.1億元。同時，經營活動產生的現金流量凈額同比大幅減少97.88%，籌資活動產生的現金流量凈額為 22.35 億元，2019年同期為-78.15億元，主要系新增借款的增加為救“紅線”，從去年12月至今，金融街連續(xù)轉讓資產出售豐科中心項目后，預計經營活動現金流增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，公司資產負債率下降0.24個百分點；解除中信城B地塊合作協議后，可回籠約86億元的資金；如順利轉讓德勝公司，預計經營活動現金流可增加15.75億元，合并層面將實現凈利潤約4.87億元算下來，三項資產處置將產生超120億元現金流。按照2020中報數據推算，現金短債比有約90億資金缺口，處置資產或可救一條“紅線”，但對于其他兩條來說，這還遠遠不夠。今年1月18日，金融街面向專業(yè)投資者公開發(fā)行2021年第一期公司債券，發(fā)行總額9億元，票面利率3.54%，債券期限5年。

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